商城画册策划案简介。
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商城画册策划案简介
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策划思路：
××商城是浙江省县市级单位规模最大的百货商场。为充分反映××商城在上虞百货业中的引领地位，展现××商城的行业优势，我们试图通过时尚、雅致的设计，力求精准地反映××百货业欣欣向荣的精神风貌和十年××强大的发展后劲。版权所有
在风格上，我们力图避免单一图配文的表现形式，加入大幅面插图、大面积留白及国际流行的版式设计请支持原创网等手法，使消费者及商家在感性和理性两个方面对××商城有一个全新的理解和认识。
在设计上既反映出××商城的行业特征，也要突出企业的个性；给人以一种兼具大气与精致、持续与稳健的印象。
设计方案：
【封面】
采用优雅时尚的浅棕色作为背景，添加一定的色块以及英文单词等元素，充分表现××商城“引（本文领生活、传递文化”的经营理念和××商城引领上虞时尚生活的领导地位。
【】
大幅面的商场插图，充分表现××商城优雅、温馨、舒适的购物环境。
企业简介文案：
绍兴××商城股份有限公司是浙江省县市级单位规模最大的现代化百货商场，浙江省文明单位、浙江省“百城万店无假货”示范店、浙江省消费者信得过单位。
××商城位于上虞市黄金商圈中心地段，汇集了登喜路、其乐、、周大福等个世界各地顶尖品牌和个国内名牌，形成多门类、多品牌、多元化经营格局。商城自开业以来，连续完成多轮规模扩建，形成文章来自网多平方米的营业面积，格局新颖，环境舒适。令消费者充分体验集购物、休闲、娱乐为一体的时尚消费文化。
自年开业以来，××商城秉承“团结、务实、开拓、高效”的企业精神，实施“十项诚信服务承诺”和“首接责任制”，对顾客开展家人式服务。以专业、系统的管理制度创下了年增幅以上、××年实现商品总销售亿元、综合经济效益万元、商品总销售和零售额名列全市第一的骄人业绩。
为了迎合消费者多元、丰富的生活需求，××商城正致力于企业现代化、经营连锁化、管理网络化的建设，为广大消费者提供更全面、更充实、更优质的零售服务新聚点。
【】
××商城的五大优势及××商城的产品区域规划图
【】
合作伙伴文案：
⒈多样屋：台湾著名品牌，引领家居新概念、创造生活新时尚。为现代都市生活提版权所有供最优化配套的系列家居生活用品，为生活忙碌的您营造舒适、轻松的生活空间，满足您生活百分百的需求！
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⒊杉杉服饰：中国驰名商标，首家通过绿色环保认证的服装品牌，中国服装行业的代表品牌。
⒋海尔家电：中国民族品牌的骄傲，海内外享有较高美誉的大型国际化企业集团。名副其实的中国第一品牌：在中国家电市场的整体份额已达。
⒌图书超市：浓浓书香、厚重的文化底蕴，平方米的经营面积、拥有各类图书余册。
⒍家电摩托车维修中心：多平方米的营业面积，专业的人员、贴心的服务，让您买的放心、用的舒心，彻底解决您的后顾之忧。
【封底】
长三角交通图，形象展示××商城在长三角地区的地理位置和区位优势。
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市检察院“走过2005”宣传画册策划案[书]
市检察院“走过2005”宣传画册策划案[书]文章标题：市检察院“走过2005”宣传画册策划案[书]
市检察院“走过2005”宣传画册策划案[书]
刊名：
阳光灿烂的日子
**市检察院的2005
公正·忠诚·严明·清廉
Thepeople’sprocuratorateofShangyu
第一部分开篇序语文案：2005的最后一页台历轻轻翻去一些故事和感动却留在了我们的记忆里感动于平凡的工作感动于本分的恪守与良知走过，2005前行中，渐增的是岁月的年轮不变的是我们不阿的心监督公正司法辨别是非忠奸我们将一如既往的与公正同行第二部分目录第三部分各科室介绍，年终总结、展望等控告申诉科标题天网恢恢，疏而不漏。兢兢业业，打防并举。文案部分：2005年控申工作亮点一、加强检察讯控，维护社会稳定以高度的政治责任感，投入到处理群众的控告、申诉中去，通过发挥初查、复查等检察职能，妥善处理群文章来自第1 众控告、申诉案件20余件，集中处理涉法上访案件，维护社会稳定。二、打防并举******形式多样在取信于民上下功夫，在宣传形式上做文章，通过发放宣传资料，图片巡回展，上法制科**利用媒体宣传等，打防并举，推动反腐败斗争的深入开展。反贪污贿赂局标题为党为民反腐倡廉，党的需要重任在肩。文案反贪局亮点1、12月被省检察院授予集体二等功2、5月份立案查办原**市规划建设局局长汪佳龙受贿案，原松厦镇镇长垄志江贪污受贿案等系列**案，在**乃至绍兴引起强烈震动，其中汪佳龙受贿案被列为“绍兴市十大精品案”。3、反贪局副局长俞柏军被评为绍兴市检察机关优秀侦查员。反贪局干警周炯参加全省检察机关**案，***比赛，二项，均进入前十名。公诉科标题铁面无私为人民凛然正气报国心文案1、正确行使法律赋予检察机关的法律监督职能，工作业绩斐然。今年共受理移送起诉案件550件913人（自侦案件17件20人）。同比增加17.1，经审查向人民法院提起公诉517件888人，移送绍兴市人民检察院8件9人，增诉一单位被告，增捕3人，建议公安机关作撤案处理5件5人（单位），退回公安机关补充侦查35件，一周内结案151件，认定事实和量刑情节同公安机关有部分改变的211件，向地方有关部门提出书面检察建议二次，抗诉一件。全年案件办结率为99.3。2、深入开展岗位练兵活动，公诉业务水平得到进一步提高。主要抓了以下四项工作：一是开展实庭观摩评议活动，促进出庭技能的交流与提高。按照院“出庭公诉年”活动安排，我们作了精心的计划，规定主诉检察官一年必须有二次观摩庭，其中一次为多媒体示证，上下半年各文章来自第1 一次，其他检查官安排一次。已组织了17次观摩庭，其中多媒体示证6只。二是积极参加上级评比竞赛活动。今年市院组织了审查报告和“十佳优秀公诉人”两项评比活动，并取得了不错的成绩。三是积极鼓励撰写刑事检察实务调研文章。目前已有《试论单位共同犯罪定义和司法实践中的若干疑难问题》等三篇文章被本院《探索与交流》刊用和市院转发，更为可喜的我科有一案例被《国家检察》引用。3、注重抓案件审结进度，半案节奏明显加快。一是对依法可适用简易程序的，积极建议或同意法院适用简易程序。二是对被告人认罪案件全面实行普通程序简化审理。三是充分发挥主诉检察官的主力军作用。5名主诉检察官人均办案55件以上，并承担了95以上的重大、疑难复杂案件，合并提起公诉。从庭审适用的程序来看，到目前，法院已对244件公诉案件适用简易刑事程序审理，对87件公诉案件适用普通程序简化审理，两项占全部公诉案件的64。一周内审结的案件达151件，占审结案件的30，同比增加近5倍，有16件市检察院“走过2005”宣传画册策划案[书]
市检察院“走过2005”宣传画册策划案[书]案件作了并案处理。民事行政检察科标题群众支持任劳任怨，无私无畏何惧风险文案1、2005年总共办理各类民行案件15件及省院案件4件，数量上同比增长300，人均办案数居全市之最，再审案件改判率100，为全市之最。2、办理本院首起民事支持起诉案件，该案也是全省检察机关首起维护社会弱势群体的支持起诉案件，并获得法院判决的支持；3、举办民行工作座谈会，邀请了人大、司法行政等相关部门与会，共商民行检察工作发展；4、民行工作取得良好社会效果，其中郑建华一案的办理还为百余名群众挽回了上百万元的损失，郑建华一案历经前后几次开庭，二级法院数次审理最终经过民行监督使其权益得到维护，人民群众或以感谢信或以锦旗的方式对检察机关为民执法表示感谢。监所检察科标题连年肯定年年进，一生无悔报国心。监所检察科重视发挥监所检察的侦查职能，加大对监管场所职务犯罪的打击力度，于2005年10月立案了全绍兴市首起由监检部门侦查的发生在**市看守所工作人员的职务犯罪案件。2005年，监所检察科因开展刑罚执行监督工作中，成绩显著，年底被评绍兴市院又一次荣记集体三等功，自2002年以来，已连续三年被上级部门记功受表彰。渎职侵权检察科百官街道明堂商住楼工程质量事故背后的2起涉及国家机关工作人员的玩忽职守案，经过本院侦查，审查起诉，人民法院于12月份作出有罪判决，均为有期徒刑一年缓刑两年，罪名为玩忽职守罪孙仁来玩忽职守案，**市建设土地环境保护局原建工科科长，**市建筑工程管理处主任。1994年在该工程施工许可证发放中，未审核施工单位资质，未审查工程承包合同，即签发施工许可证，致使房屋质量低劣，墙体、混凝土等不符合设计要求，造成直接经济损失800余万元王守夫玩忽职守案**市建筑质量监察站原站长1994年在该工程受监后，未履行检查资质，营业范围等职责，致使房屋质量低劣，直接经济损失800余万元。侦查监督科继续保持“严打”态势积极开展侦查监督公诉科反贪污贿赂局渎职侵权检察科监所检察科民事行政检察科控告申诉科监察室政治处办公室驻所检察室职务犯罪预防科行政装备技术科检察司法会计中心第四部分特别企划部分2005之荣耀总结上检2005的成绩文案：蓝天成就了白云白云成就了风雨风雨成就了四季2005的四季里我们百尺竿头成就点点滴滴的壮丽前行中，我们成就着自己更维护了国家的利益和检察的荣誉2005之温暖介绍2005年上检感到温暖的事情,或上检送奉献的爱心文案：2005感受到了一种超越检察范畴本身的愉悦那是一种温暖的触觉温暖的关怀温暖的话语温暖的状态并由此成就一种胸怀让我们期待将温暖蔓延2005之站台新进同志与离休同志介绍文案1：2005，人生的一个崭新开始终于走进了向往以久的检察队伍选择了就应当无悔去除暴去安良何惧风雨2005，为自己种下了一颗种子迎风露雨，期待成长文案2：2005，他们离开，当岁月的年轮让曾经的少年成为老者当面对多年的同事，不得不说出再见当办公桌的抽屉清空当听到那一声声珍重总有一种心情让我们潸然泪下2005，有一种感动，叫离开检察历程
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市检察院“走过2005”宣传画册策划案[书]
市检察院“走过20XX”宣传画册策划案
市检察院“走过20XX”宣传画册策划案
文章标题：市检察院“走过20xx”宣传画册策划案[书]市检察院“走过20xx”宣传画册策划案[书]
刊名：
阳光灿烂的日子
**市检察院的20xx
公正·忠诚·严明·清廉
Thepeople’sprocuratorateofShangyu
第一部分开篇序语
文案：
20xx的最后一页台历轻轻翻去
一些故事和感动却留在了我们的记忆里
感动于平凡的工作
感动于本分的恪守与良知
走过，20xx
前行中，渐增的是岁月的年轮
不变的是我们不阿的心
监督公正司法
辨别是非忠奸
我们将一如既往的与公正同行
第二部分目录
第三部分各科室介绍，年终总结、展望等
控告申诉科
标题
天网恢恢，疏而不漏。
兢兢业业，打防并举。
文案部分：
20xx年控申工作亮点
一、加强检察讯控，维护社会稳定
以高度的政治责任感，投入到处理群众的控告、申诉中去，通过发挥初查、复查等检察职能，妥善处理群文章来自网众控告、申诉案件20余件，集中处理涉法上访案件，维护社会稳定。
二、打防并举******形式多样
在取信于民上下功夫，在宣传形式上做文章，通过发放宣传资料，图片巡回展，上法制科**利用媒体宣传等，打防并举，推动反腐败斗争的深入开展。
反贪污贿赂局
标题
为党为民反腐倡廉，
党的需要重任在肩。
文案
反贪局亮点
1、12月被省检察院授予集体二等功
2、5月份立案查办原**市规划建设局局长汪佳龙受贿案，原松厦镇镇长垄志江贪污受贿案等系列**案，在**乃至绍兴引起强烈震动，其中汪佳龙受贿案被列为“绍兴市十大精品案”。
3、反贪局副局长俞柏军被评为绍兴市检察机关优秀侦查员。
反贪局干警周炯参加全省检察机关**案，***比赛，二项，均进入前十名。
公诉科
标题
铁面无私为人民
凛然正气报国心
文案
1、正确行使法律赋予检察机关的法律监督职能，工作业绩斐然。
今年共受理移送起诉案件550件913人（自侦案件17件20人）。同比增加17.1，经审查向人民法院提起公诉517件888人，移送绍兴市人民检察院8件9人，增诉一单位被告，增捕3人，建议公安机关作撤案处理5件5人（单位），退回公安机关补充侦查35件，一周内结案151件，认定事实和量刑情节同公安机关有部分改变的211件，向地方有关部门提出书面检察建议二次，抗诉一件。全年案件办结率为99.3。
2、深入开展岗位练兵活动，公诉业务水平得到进一步提高。
主要抓了以下四项工作：一是开展实庭观摩评议活动，促进出庭技能的交流与提高。按照院“出庭公诉年”活动安排，我们作了精心的计划，规定主诉检察官一年必须有二次观摩庭，其中一次为多媒体示证，上下半年各文章来自网一次，其他检查官安排一次。已组织了17次观摩庭，其中多媒体示证6只。二是积极参加上级评比竞赛活动。今年市院组织了审查报告和“十佳优秀公诉人”两项评比活动，并取得了不错的成绩。三是积极鼓励撰写刑事检察实务调研文章。目前已有《试论单位共同犯罪定义和司法实践中的若干疑难问题》等三篇文章被本院《探索与交流》刊用和市院转发，更为可喜的我科有一案例被《国家检察》引用。
3、注重抓案件审结进度，半案节奏明显加快。
一是对依法可适用简易程序的，积极建议或同意法院适用简易程序。二是对被告人认罪案件全面实行普通程序简化审理。三是充分发挥主诉检察官的主力军作用。5名主诉检察官人均办案55件以上，并承担了95以上的重大、疑难复杂案件，合并提起公诉。从庭审适用的程序来看，到目前，法院已对244件公诉案件适用简易刑事程序审理，对87件公诉案件适用普通程序简化审理，两项占全部公诉案件的64。一周内审结的案件达151件，占审结案件的30，同比增加近5倍，有16件案件作了并案处理。
民事行政检察科
标题
群众支持任劳任怨，
无私无畏何惧风险
文案
1、20xx年总共办理各
市检察院“走过20XX”宣传画册策划案第2页
类民行案件15件及省院案件4件，数量上同比增长300，人均办案数居全市之最，再审案件改判率100，为全市之最。2、办理本院首起民事支持起诉案件，该案也是全省检察机关首起维护社会弱势群体的支持起诉案件，并获得法院判决的支持；
3、举办民行工作座谈会，邀请了人大、司法行政等相关部门与会，共商民行检察工作发展；
4、民行工作取得良好社会效果，其中郑建华一案的办理还为百余名群众挽回了上百万元的损失，郑建华一案历经前后几次开庭，二级法院数次审理最终经过民行监督使其权益得到维护，人民群众或以感谢信或以锦旗的方式对检察机关为民执法表示感谢。
监所检察科
标题
连年肯定年年进，
一生无悔报国心。
监所检察科重视发挥监所检察的侦查职能，加大对监管场所职务犯罪的打击力度，于20xx年10月立案了全绍兴市首起由监检部门侦查的发生在**市看守所工作人员的职务犯罪案件。
20xx年，监所检察科因开展刑罚执行监督工作中，成绩显著，年底被评绍兴市院又一次荣记集体三等功，自20xx年以来，已连续三年被上级部门记功受表彰。
渎职侵权检察科
百官街道明堂商住楼工程质量事故背后的2起涉及国家机关工作人员的玩忽职守案，经过本院侦查，审查起诉，人民法院于12月份作出有罪判决，均为有期徒刑一年缓刑两年，罪名为玩忽职守罪
孙仁来玩忽职守案，**市建设土地环境保护局原建工科科长，**市建筑工程管理处主任。1994年在该工程施工许可证发放中，未审核施工单位资质，未审查工程承包合同，即签发施工许可证，致使房屋质量低劣，墙体、混凝土等不符合设计要求，造成直接经济损失800余万元
王守夫玩忽职守案**市建筑质量监察站原站长1994年在该工程受监后，未履行检查资质，营业范围等职责，致使房屋质量低劣，直接经济损失800余万元。
侦查监督科
继续保持“严打”态势
积极开展侦查监督
公诉科
反贪污贿赂局
渎职侵权检察科
监所检察科
民事行政检察科
控告申诉科
监察室
政治处
办公室
驻所检察室
职务犯罪预防科
行政装备技术科
检察司法会计中心
第四部分特别企划部分
20xx之荣耀总结上检20xx的成绩
文案：
蓝天成就了白云
白云成就了风雨
风雨成就了四季
20xx的四季里我们百尺竿头
成就点点滴滴的壮丽
前行中，我们成就着自己
更维护了国家的利益和检察的荣誉
20xx之温暖介绍20xx年上检感到温暖的事情,或上检送奉献的爱心
文案：
20xx感受到了一种超越检察范畴本身的愉悦
那是一种温暖的触觉
温暖的关怀
温暖的话语
温暖的状态
并由此成就一种胸怀让我们期待将温暖蔓延
20xx之站台新进同志与离休同志介绍
文案1：
20xx，人生的一个崭新开始
终于走进了向往以久的检察队伍
选择了
就应当无悔
去除暴去安良
何惧风雨
20xx，为自己种下了一颗种子
迎风露雨，期待成长
文案2：
20xx，他们离开，当岁月的年轮让曾经的少年成为老者
当面对多年的同事，不得不说出再见
当办公桌的抽屉清空
当听到那一声声珍重
总有一种心情让我们潸然泪下
20xx，有一种感动，叫离开
检察历程
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别墅策划案
别墅策划案
别墅策划案山水湖滨别墅策划案
我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。
——威廉姆·巴特勒·济慈
Iwillleavenow,becauseIcanhearthelowvoicefromthelakewaterflaingthebankWhenIstandalongtheroadoronthegreypavement,Icanhearthatitismydeepheart.
——WilliamBartlerJice
——赛博地产顾问机构——
前言
第一章、市场分析
一、无锡别墅市场分析
二、竞争对手分析
第二章、SWOT分析
一、现状分析
二、SWOT分析
第三章、产品策略
一、产品定位及布局规划
二、独立别墅外立面风格建议
三、其他物业形式的建议
四、功能配套
五、环境建议
六、物业管理规划
第四章、目标客户群分析
第五章、营销策略
一、推广案名、Logo
二、项目核心价值体系的建立
三、主题定位、广告语、卖点提炼
四、推广策略
五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场
六、价格策略
七、现场销售策略
八、阶段性媒体计划及活动策略
第六章、营销管理
一、营销管理
二、人员配置及培训管理
前言
别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。
继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。
对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！
项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。
第一章、市场分析
一、无锡别墅市场分析
1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点
无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。
别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。
太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。
2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。
无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDp在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从20xx年房
别墅策划案第2页
交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅
无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。
如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。
4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。
以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的活动尤其重要。
二、竞争对手分析
太湖虹桥花园
太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中因为量体小和部分内部消化的原因，估计此项目不会有太大的市场炒作，所以不会对本案构成严重的威胁。
太湖明珠苑项目（湖光山色）
与太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在本地块已经由有着商业大厦上市公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，按照民生一贯的开发理念，肯定会造成高档的别墅区。20xx年秋季房交会上，此项目已经亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅，原规划中的165幢也缩为94幢，是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作为本项目最为强劲的竞争对手，我们应继续密切地关注此项目的发展，包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。
宝界山庄
地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，与其他项目比，地理位置不够优越，聚江公司以120万元/亩拍得，拟建造56幢独立别墅，整体规模较小，估计售价在10000元/㎡以上。该地块所拥有的自然山景是其他项目所无可匹敌的，聚江公司计划建造传统与现代相结合的类似于上海云顶别墅的风格，估计会利用项目的山体优势进行大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。
太湖威尼斯花园二期
金马地产把地块转让给了益都开发，地块与本案距离较远，从五里湖的地形来分析，属于二类区域，该项目的物业档次较高，充分做足了水文章，但其中不是纯粹的别墅区，估计还有部分高级公寓。该项目的设计风格仿照杭州著名的别墅项目——九溪玫瑰园，采用欧式的建筑，日式景观，若益都的项目已全部交给星观达阵代理的话，其以后的营销策略也应该密切关注。
蠡湖新城1号地块
20xx年9月阳光集团以16.71亿拍得蠡湖新城1号地，如此高昂的价格和1.2的容积率，开发商一定会采用别墅、Townhouse、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的规划方案，该地区的独栋别墅和Townhouse估计会采用现代式风格。有政府宣传作为其项目的有力支持，在社会上市民的关注度就胜人一筹，本地块也将是我们强劲的竞争对手。
太湖·金色水岸
地处马山太湖十里明珠堤两侧，有241套别墅，分三期开发，首推73户，其中独立别墅55幢，townhouse18户（双拼别墅，面积230㎡），是目前无锡最大的别墅群落。由于地处马山，离市区距离相对较远，有着明显的不足之处，定位在度假别墅。现在此项目一期以4000-6500元的市场价格已经销售一空，因为其定位与本项目有很大的差异性，故不会对本案造成太大的竞争压力。上海新联康的营销策略也没有很大的突破，作为20xx年秋季房交会上唯一的参展的别墅项目，金色水岸却也赚足了人气。
马山檀溪村地块
本地块为供电局拍下，占地1200亩，现在正在拆迁阶段，一部分对供电局内部职工，一部分对外销售，销售价格会有较大优势，估计会在明年五、六月份上市。
巨大中高档楼盘对本案的冲击
以上的竞争对手都是别墅物业，但本案不是纯粹的别墅社区，还有相当的townhouse、叠加式别墅和电梯洋房，所以，整个无锡市场今明两年的中高档物业都将给本案带来巨大的市场冲击，如“财富广场”的住宅部分、金色维也纳的townhouse和叠加式别墅部分、构件厂地块很大量体的townhouse、阳光城市花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内即将推出的其它地块，也会对本项目形成巨大的市场冲击，而现在无锡各大楼盘都越来越重视营销企划或全案代理的导入，所以各项目的动向都应该及时关注。
第二章、SWOT分析
一、现状分析
无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源，无锡近几年来在经济和城市建设上都取得了极大的发展。城市中心南移，市民广场、太湖大道等市政重点工程先后建成，随着政府“打太湖牌，唱运河歌，建山水城”理念的逐渐深入，五里湖将成为众多购房者关注的焦点。
本地块位于五里湖之畔，无论是到市区还是太湖风景区都非常便捷，西侧的蠡湖新城现在已经初绽芳容，而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心，所以本地块是建设高档住宅的理想用地。
二、项目SWOT分析
优势：
1、地理位置优势非常明显，三面环湖，拥有不可再生的自然资源，将成为无锡真正的滨湖高尚社区。
2、规模优势也很明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为市民购房的一个重要筹码，本项目建筑面积22万多平米，也是市民心目中最理想的规模。
3、地块方正，规划设计可发挥空间较大。
4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周边的绿化等都已初具规模。
5、市民对临湖而居的生活有种向往，五里湖整治、沿湖规划雏形已现，这种高品质生活可成为现实。
6、无锡楼市一路高走，拥有极庞大的购房人群，投资者也对楼市充满信心。
7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一部分持币观望的购房者，本案优越的地理位置也会吸引这部分人群形成购买，即具备天时和地利。
8、苏锡路和美湖路交叉口，正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来很大的方便，易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。
9、规划中金城路将与长江路贯通，届时本物业与新区的距离大大缩短了，将能吸引新区很多白领及金领的目光。
劣势：
1、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。（随着政府规划不断进展，配套会逐渐完善，小区商业部分和内部配套也会弥补这方面的不足）
2、目标客户都比较注重学区，但本社区没有很好的学校。（建议利用泰德学校超前而气派的硬件设施，联系名校进驻，变劣势为优势）
3、地块的保留建筑为94年建造的，无论是外观立面、整体布局，还是现在的居住人群素质，都影响社区的整体品质感。（可以在社区规划中分割成不同的组团，对其外立面与绿化景观作整体调整）
4、地块对岸的现状破旧不堪，成为目标客户的形成购买的障碍。（随着规划不断进展，政府重金打造的金色港湾将很快启动，这些都将得到彻底改善，销售说辞和销售道具中应充分体现这些规划的优势）
5、市民对本地块还比较生疏，要认识其价值，除靠政府规划宣传外，还需要较长时间的导入。（全面导入营销策略，新概念包装的渗透逐渐拉近与目标客户的心理离）
6、离市中心有一定距离，目前公交线路不多，住户必须有私家车，会缩小了目标客户的范围。（随着地块的逐步成熟这种现状会逐步改善，也可开通社区巴士，既服务于业主，又是楼盘的形象宣传）
7、区域内跨湖的水管会挡住部分视线，规划设计中也要为其让路。（景观设计中，因势造景，可以营造优美的水系）
机会：
1、政府总体规划中的地块周边基础设施将逐渐成熟，蠡湖新城同样提升了本地块所在的蠡溪板块的综合居住品质。今年10.1对市民开放的环湖路周边区域，其叹为观止的美让人对蠡湖的价值有了感性的认识，本地块所在的区域内，政府明年将重金打造的“金色港湾”将吸引众人的目光，市民对本项目会更有信心。
2、蠡湖新城一号地块的拍卖更帮助支撑起本案的价值定位。
威胁：
1、明年无锡整体房地产市场的上市量将持续放大，townhouse的上市量会迅速增长，本案目标客户为中高档收入人群，锁定此类人群的楼盘将陆续在今年下半年和明年强势推出，本案的公寓房与别墅将同样面对的非常激烈的市场竞争。
2、本案附近立项的楼盘拍卖的价格较低（四药厂地块和新联村地块），会拥有更大的价格优势,从而分流掉部分客户。（针对这些现状，首先本案在规划上要出奇制胜，在销售过程中导入强有力的营销策划也非常重要）
第三章、产品策略
小区就应该是一个社区、一个城市、一个全面照顾、全员呵护的生活空间。
一、产品定位及布局规划
根据地块特征及指标，结合本案目标客户的定位及喜好，以及本地块楼盘的综合定位等，在平面布局上一定要体现精品楼盘的气质和韵味，所以应充分考虑建筑的节奏感于韵律感。利用地块较方正的优势，形成一个围合式的布局，优美的立面天际线摒弃传统建筑高度一致或相差不远的特点，讲究建筑高度的变化等落差。在地块西南湖景最开阔处应该造独立别墅，依次向东排列可以双拼别墅、townhouse、叠加式别墅和高级公寓，使整个社区拥有优美的立面天际线。
本地块的总体规划原则是要通过道路使新建筑与保留建筑各自成区又相互联系，充分考虑到沿湖的景观与美湖路沿路的景观，形成高低错落的湖畔风景线，让建筑、景观与自然和谐共生。
本项目地分成三个部分：
第一部分位于美湖路北侧，独立成区，建议做成高层，成为一个高品质湖景住宅，每栋都可以欣赏太湖的风光，面湖一侧以大落地窗、大面宽拉近与湖景距离。
第二部分位于美湖路南侧的东半部这里可以排布双拼别墅、townhouse和叠加式别墅及高级电梯公寓，并与保留建筑形成整体。
第三部分由星级酒店和提供度假式服务的独立别墅。
美湖路南侧的有两个入口，一个是在社区中央的美湖路沿路，还有即在星级酒店广场和会所处入口。沿五里湖是退湖50米的绿化带，也是整个小区的公共部分。本社区的几个部分是相对分离，但又拥有许多共享的风景与配套，建议在沿湖适当堆坡造景，使独立别墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能领略到五里湖的秀丽水景。
二、独立别墅外立面风格建议
别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型简洁明快的德国式建筑，常见有大坡顶包裹、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡；也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。
对于开发商来说，开发获利是一方面，另一方面也有着一定的社会责任，应该更是城市新的生活方式的引导者，这才是开发商真正的贡献所在，也是能够迅速提升开发商品牌知名度的捷径，这就需要开发商的智慧、勇气和创新。如始终站在中国房地产风口浪尖的潘石屹的soho现代城、建外soho曾一度成为中国房地产的里程碑，其在海口开发的博鳌蓝色海岸的现代式风格一举成为别墅产品创新的旗帜！所以建议开发商在建筑风格上要有创新，将自然资源和建筑的灵性发挥到极致！
建筑风格建议：
根据以上别墅市场分析，本项目的SWOT分析，感觉本项目的优势和机会点非常清晰，处在政府规划的黄金地段，分析地块处于五里湖北岸，蠡湖新城隔路为邻，本楼盘的外立面风格建议以下两种：
1、美国乡村别墅
推荐原因：
无锡至今还没有这种风格的别墅项目（仅有湖光山色在规划中），美式别墅也是最经典的风格之一，其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地，定会成为五里湖边最让人惊叹的神来之笔。
可能发生的情况及解决方案：
虽然项目地的建筑形式有多种，但毕竟独立别墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他竞争对手有相当部分是纯粹的独立别墅项目，综合品位在本项目之上的。所以在主题定位上应该有很大的差异性。独特的促销手段也要让其脱颖而出。
2、现代欧式别墅
推荐原因：
现代欧式别墅这种风格已为大众所接受，许多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么市场风险。
可能发生的情况及解决方案：
与威尼斯二期等项目形成激烈的市场竞争，可以在产品的内部结构上有所创新，比如像上海的九溪十八岛一样，把中庭的结构放到户型中，使整个户型采光和通透性特别好，并可以设置地下室，增加功能区。另外在营销导入独特的U，使本案在众多项目中独树一帜。
三、其他物业形式的建议
1.保留单位
项目地中的保留单位是本项目产品设计中的一个难点。保留单位建设初期是外销房，当时档次并不低，但是几年下来，数易其主，加之有一部分一直没有销售出去，由建筑工地上民工居住，所以整体档次不高。为避免保留单位影响本项目的整体品位，我们建议在整体规划设计上，考虑别墅及TOWNHOUSE的立面颜色、整体风格等，对保留单位进行一定的改造，保证整个社区格调的整体性，同时又要将保留单位与别墅及TOWNHOUSE适当分离，建议采用红外线报警系统进行隔断，别墅和TOWNHOUSE入口处采用电子卡入户方式，保留单位住户不能进入别墅区。对于几幢民工租住的部分，建议寻找其现在所有权人，协商进行收购，对立面、楼道、景观进行处理后可进入二手房市场进行销售。
2.双拼别墅、TOWNHOUSE及叠加式别墅
对于TOWNHOUSE我们建议采用化整为零，各个击破的方式。本项目中TOWNHOUSE、叠加式别墅及花园电梯洋房占的比重很大，而无锡的别墅市场至今还没有一个真正的TOWNHOUSE项目，这是我们的优势，同时也会成为我们销售的一个风险点，因此我们建议将这些建筑设计在外立面风格上建造成时尚简洁的现代式风格，规划和景观上设计为几个小型组团，结合本项目“水边的法尔内塞贵族生活”（见后），分别以意大利著名街区命名，同时在景观设计上、小品运用上与街区风格相吻合，这样每个小组团都各具特色。
户型建议：
别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。Townhouse和花园洋房的户型上做大面宽、小进深的设计，这样才能让本项目在产品上与其他项目有所区别，公寓房可以称为花园电梯洋房，每户都有精装修花园，而公寓房有电梯也凸现了社区的每一个业主都有着尊贵的身份。
面积控制：
独立别墅：350-500㎡，主力为400㎡左右
townhouse:联排：220-250㎡
叠加式：180-200㎡
公寓房：120-140㎡
四、功能配套
本项目具有自然资源优势，但是相对于市中心周围的配套则不略显不足，所以在功能配套上要充分利用自己具备的自然资源，做到人有我有，人无我也有，自然环境与物质环境和谐统一，才能吸引消费者的关注。
针对本项目多种不同的物业形式，功能配套在总体协调基础上，不同物业也应有其不同的配套。
总体配套：
游艇码头
高尔夫球推杆练习场
学校（建议在原泰德国际学校基础上进行改建，与名校联合办学）
五星级VIp会所
不同产品功能配套：
独立别墅：中央空调系统
私家游泳池
太阳能热水系统
中水处理系统（中水用于花园灌溉）版权所有
卫星电视接收系统
精装修花园
Townhouse：精装修花园
家用中央空调
卫星电视接收系统<
活动策划案
大促在即，商家们除了紧锣密鼓地开始筹划整体活动外，还需要注意前后端部门任务的衔接，活动前、中、后期运营活动的整体配合等环节，更好地做好活动先期预热，取得更好地效果。
项目进程表
项目进程表最为人所知就是对事情何时完成有一个承诺。项目进程表为了让客户或同事能根据某个项目制定计划，对于特定事项何时发生，成果何时提交，必须有一个一致统一的时间。项目进程表是鼓励参与项目的每个人，将其付出视为整体的一部分，并尽量使工作能和他人配合。
项目越大越复杂，进度表就越显的重要。对于像双11这样的大项目而言，团队之间各个部分的相互依赖程度就越高，决策和时间对其他人的冲击可能也就越高。当品牌团队有几十或上百个人，项目进程落后一天会很快连锁反应下去，问题会以各种意想不到的方式出现，团队想赶进度也很难。从这个角度来说，项目进程表非常重要，当然这些依然只是一些文字和数字的表格，最重要的还是有人善于利用它们作为管理和驱动项目的工具。
接下来我们看看项目进程表由哪些维度信息组成，为什么会有这些维护信息的存在。
项目进程表由品牌LOGO、序号、部门、主要内容、责任人、备注、日期、各时间节点相对应的工作内容等几部分组成。接下来我们把进程表中各项内容进行解读讲解。
品牌LOGO：logo是企业标志重要功能之一。所在在企业外部和内部合作场合、合作文件都会加上企业品牌logo。
部门：在期间，整合各种资源，组建成立项目部，项目部下设多个职能部门。整个促前、促中、促后过程中的团队人员安排，工作分工与进度的确认跟进，通常情况下会按照以下架构进行项目团队架构组建和工作职责的划分：
商品部：负责货品结构，备货深度，商品属性，商品定价，卖点包装，搭配，品控等;
策划部：负责营销方案，预热方案，页面方案，视觉，风险管理，其他预案等 ;
推广部：负责推广方案，流量方案，推广素材测试等;
客服部：自助购物流程，催款方案，自动回复，话术，危机处理、客服培训等 ;
物流部：库存清点，仓库布局，订单分拣，提前打包，发货模拟等;
后勤部：生活后勤服务，硬件后勤服务，活动现场摄影等;
成立活动运营指挥部,由运营部各负责人和店铺销售部主要执行人组成，组成几个执行部门，各个部门可以按照自己企业文化或者电商团队的江湖文化进行取名，比如香影的团队就是按照海陆空作战部队进行命名。当然，每个部门还会设立多个执行小组，比如像物流部，除了与发货相关的小组之外，还会增设一个网络信息安全小组，负责活动期间ERp系统和网络的安全和稳定等方面的工作。
各部门职责
运营部
1.活动报名及活动商品申报
2.制定活动方案
3.完成专题页画版、策划好页面导入接口。
4.专题页制定日收藏数据指标
5.跟进专题的访客量及收藏量，根据需求做出适时流量或页面调整(持续)
6.页面完成页面画版、页面陈列布局、页面产品需求。
7.优惠劵派发入口、文案说明
8.要求商品选主推款;对推广提出数据指标
9.跟进爆款销售情况，每天确定流量指标
10.通过CIM区分出会员情况，针对每一个会员区域作出相对应的动作方案
11.催付、发货短信、签收短信预热前优化方案
12.制订会员营销方案、会员特权与奖励方案
13.活动短信通知文案撰写(第一次活动预告新品折扣、第二次体现关怀、第三次活动
年会策划案
一、活动目的：
1、增强员工的团队凝聚力，提升XX的竞争力;
2、对20xx年营销工作进行总结，对市场业绩进行分析;制订新年度营销工作总体规划，明确20xx年度工作方向和目标。
3、表彰业绩优秀的公司优秀员工，通过激励作用，将全体员工的主观能动性充分调动起来，投入到未来的工作之中。
二、年会主题：一个团队一个梦想
三、年会时间：20xx年 月 日下午 时
领导致辞、表彰优秀员工、表演节目同时聚餐
四、年会地点：×××大酒店×楼××厅
五、年会组织形式：由公司年会工作项目小组统一组织、执行。
六、参加人员：客户群、领导;邀请业界领导;公司工作人员。
1.会场总负责：×××
主要工作：总体工作协调、人员调配。
2.策划、会场协调、邀请嘉宾：×××
主要工作：年会策划、会议节目安排、彩排、舞台协调;对外协调、现场资讯采集。
3.人员分工、布场撤场安排：×××
4.嘉宾接待、签到：×××
5.音响、灯光：×××(会前半小时检查音响、灯光等设备)
6.物品准备：×××
主要工作：礼品、奖品等物品的准备。
七、会场布置：
会场内：
方案：
1、舞台背景喷画：
内容：
文字内容：
2、舞台悬挂烘托气氛的红灯笼;四周墙壁挂烘托节日气氛的装饰。
3、舞台两侧放置易拉宝各4个，内容：宣传企业文化。
会场外：
1、充气拱门放置宾馆大门外主要通道。
2、酒店入口处挂红布幅。
3、酒店内放置指示牌。
文字内容：
八、年会流程：
形式：领导致辞、表彰优秀员工、表演节目，同时公司聚餐。
备注
1.主持人开场白，介绍到会领导和嘉宾，邀请领导上台致辞。
2.公司领导上台致辞。
3.嘉宾致辞。
4.表彰优秀员工员工文艺汇演、现场有奖问答、游戏。
外请演员表演节目、中间抽奖。
演出内容：20xx年会节目单
策划主线:结合增强员工的团队凝聚力，提升×××的竞争力,以中西结合的节目，加以时尚元素打造一台视听盛宴。
气氛:欢乐、和谐、热烈
时间:20xx年 月 日晚
地点:宴会厅
主办:
主持人：
19：00—19：05女子动感打击乐中国的传统乐器-红色的大鼓，鼓身上全部绣有金色的龙，鼓面上装水，修发飘逸的女演员配上动感震撼的音乐激情演奏《中国龙》、《龙腾虎跃》等经典曲目
19：05—19：10：主持人开场词
19：10—19：15：跳动的嘉年华巴西最热情的舞蹈，绚丽的服装，激情的音乐，节日的喜悦此时此刻进入观众的眼帘，让观众有一起欢乐舞动的欲望。将贵宾们带入节日氛围。(女8人)
19：15—19：25：男声独唱刘德华超级模仿秀(2006年央视梦想剧场总冠军，2007年央视星光大道季冠军)激情演唱刘德华经典歌曲《中国人》等。(歌曲可以挑选)
19：25— 19：35：领导发言，嘉宾发言表彰优秀员工敬酒。
19：30—19：45：游戏及幸运抽奖
19：45—20：00：《动感街头元素》前卫时尚的少男少女，激情表演街舞花式篮球，动感小轮车等。欢快震撼的音乐，加上惊险刺激，朝气蓬勃表演，把现场观众带到那个前卫青春的年代。(女2人，男4人)
20：00—20：05川剧变脸神奇的蜀中绝技，几百年的中华艺术瑰宝，让您身历其境的体会传统艺术源远流长，亘古不灭的艺术魅力。三个人同时在舞台上演绎变脸绝活更为精彩，在舞台下面和观众零距离接触，体验变脸的魅力男1人
20：05—20：20 游戏及幸运抽奖
20：20—20：25 武术《武魂》中华武术源远流长，他体现了中华儿女的博大情怀。队员全部来自于中国武术的发源地—河南嵩山少林寺。他们将激情表演—拳术、兵器演练、硬气功、太极等。(男6人)
20:25—20:30 傣族舞蹈《吉庆有余》美丽的傣族少女，身着鲤鱼一样的服装装，在优美的音乐下翩翩起舞。就像一条一条漂亮的鲤鱼，在水里畅游，跳跃，祝福在场嘉宾年年有余。(女8人)
20：30—20：40 时尚电音组合:《火美娃娃》动感青春的四人电子弦乐组合，节奏时尚动感，青春逼人，曾多次参加山东，河南等地春节晚会的录制，现场气氛热烈，配合灯光的运用，将现场推向高-潮。她们将演奏《胜利》《赋格》等火爆曲目。(女4人)
20：40—20：45 墨舞丹青：北京奥运会开幕式表演上的墨舞让全世界人们惊叹，他将做过的古典舞蹈和书法完美的结合，用夸张的舞蹈形式把中国书法的精髓体现得淋漓尽致。(男2人)
20：45—20：55 游戏及幸运抽奖
20：55—21：00 大型舞蹈《千手观音》绚丽的灯光，优美的音乐再加上古朴，典雅的舞姿让现场观众震撼、感动。(女8人)
21：50—22：05 幸运抽奖
22：05—22：10 主持人致结束词：
20xx年迎春联欢年会物品准备(建议)
类别
名称
内容
份数
1.员工激励奖
2.幸运抽奖奖品
特等奖
一等奖
二等奖
三等奖
幸运奖
3.问答题奖:1.抢答奖 2.游戏奖 3.参与奖
嘉宾纪念品参加纪念品
*别墅策划案
山水湖滨别墅策划案
我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。
——威廉姆·巴特勒·济慈
I will leave now , because I can hear the low voice from the lake water flapping the bank When I stand along the road or on the grey pavement , I can hear that it is my deep heart.
——William Bartler Jice
——赛博地产顾问机构——
前言
第一章、市场分析
一、 无锡别墅市场分析
二、 竞争对手分析
第二章、SWOT分析
一、 现状分析
二、 SWOT分析
第三章、产品策略
一、 产品定位及布局规划
二、 独立别墅外立面风格建议
三、 其他物业形式的建议
四、 功能配套
五、 环境建议
六、 物业管理规划
第四章、目标客户群分析
第五章、营销策略
一、 推广案名、Logo
二、 项目核心价值体系的建立
三、 主题定位、广告语、卖点提炼
四、 推广策略
五、 推广重点——让Townhouse迅速窜红市场
六、 价格策略
七、 现场销售策略
八、 阶段性媒体计划及Sp活动策略
第六章、营销管理
一、 营销管理
二、 人员配置及管理
前 言
别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。
继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。
对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！
项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。
第一章、市场分析
一、 无锡别墅市场分析
1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点
无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。
别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。
太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。
2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。
无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDp在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从2003年房交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。
3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅
无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。
如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。
4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。
以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的Sp活动尤其重要。
二、竞争对手分析
太湖虹桥花园
太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中。因为量体小和部分内部消化的原因，估计此项目不会有太大的市场炒作，所以不会对本案构成严重的威胁。
太湖明珠苑项目（湖光山色）
与太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在本地块已经由有着商业大厦上市公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，按照民生一贯的开发理念，肯定会造成高档的别墅区。2003年秋季房交会上，此项目已经亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅，原规划中的165幢也缩为94幢，是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作为本项目最为强劲的竞争对手，我们应继续密切地关注此项目的发展，包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。
宝界山庄
地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，与其他项目比，地理位置不够优越，聚江公司以120万元/亩拍得，拟建造56幢独立别墅，整体规模较小，估计售价在10000元/㎡以上。该地块所拥有的自然山景是其他项目所无可匹敌的，聚江公司计划建造传统与现代相结合的类似于上海云顶别墅的风格，估计会利用项目的山体优势进行大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。
太湖威尼斯花园二期
金马地产把地块转让给了益都开发，地块与本案距离较远，从五里湖的地形来分析，属于二类区域，该项目的物业档次较高，充分做足了水文章，但其中不是纯粹的别墅区，估计还有部分高级公寓。该项目的设计风格仿照杭州著名的别墅项目——九溪玫瑰园，采用欧式的建筑，日式景观，若益都的项目已全部交给星观达阵代理的话，其以后的营销策略也应该密切关注。
蠡湖新城1号地块
2003年9月阳光集团以16.71亿拍得蠡湖新城1号地，如此高昂的价格和1.2的容积率，开发商一定会采用别墅、Townhouse、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的规划方案，该地区的独栋别墅和Townhouse估计会采用现代式风格。有政府宣传作为其项目的有力支持，在社会上市民的关注度就胜人一筹，本地块也将是我们强劲的竞争对手。
太湖·金色水岸
地处马山太湖十里明珠堤两侧，有241套别墅，分三期开发，首推73户，其中独立别墅55幢，townhouse18户（双拼别墅，面积230㎡），是目前无锡最大的别墅群落。由于地处马山，离市区距离相对较远，有着明显的不足之处，定位在度假别墅。现在此项目一期以4000-6500元的市场价格已经销售一空，因为其定位与本项目有很大的差异性，故不会对本案造成太大的竞争压力。上海新联康的营销策略也没有很大的突破，作为2003年秋季房交会上唯一的参展的别墅项目，金色水岸却也赚足了人气。
马山檀溪村地块
本地块为供电局拍下，占地1200亩，现在正在拆迁阶段，一部分对供电局内
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部职工，一部分对外销售，销售价格会有较大优势，估计会在明年五、六月份上市。
巨大中高档楼盘对本案的冲击
以上的竞争对手都是别墅物业，但本案不是纯粹的别墅社区，还有相当的townhouse、叠加式别墅和电梯洋房，所以，整个无锡市场今明两年的中高档物业都将给本案带来巨大的市场冲击，如“财富广场”的住宅部分、金色维也纳的townhouse和叠加式别墅部分、构件厂地块很大量体的townhouse、阳光城市花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内即将推出的其它地块，也会对本项目形成巨大的市场冲击，而现在无锡各大楼盘都越来越重视营销企划或全案代理的导入，所以各项目的动向都应该及时关注。
第二章、SWOT分析
一、 现状分析
无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源，无锡近几年来在经济和城市建设上都取得了极大的发展。城市中心南移，市民广场、太湖大道等市政重点工程先后建成，随着政府“打太湖牌，唱运河歌，建山水城”理念的逐渐深入，五里湖将成为众多购房者关注的焦点。
本地块位于五里湖之畔，无论是到市区还是太湖风景区都非常便捷，西侧的蠡湖新城现在已经初绽芳容，而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心，所以本地块是建设高档住宅的理想用地。
二、 项目SWOT分析
优势：
1、地理位置优势非常明显，三面环湖，拥有不可再生的自然资源，将成为无锡真正的滨湖高尚社区。
2、规模优势也很明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为市民购房的一个重要筹码，本项目建筑面积22万多平米，也是市民心目中最理想的规模。
3、地块方正，规划设计可发挥空间较大。
4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周边的绿化等都已初具规模。
5、市民对临湖而居的生活有种向往，五里湖整治、沿湖规划雏形已现，这种高品质生活可成为现实。
6、无锡楼市一路高走，拥有极庞大的购房人群，者也对楼市充满信心。
7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一部分持币观望的购房者，本案优越的地理位置也会吸引这部分人群形成购买，即具备天时和地利。
8、苏锡路和美湖路交叉口，正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来很大的方便，易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。
9、规划中金城路将与长江路贯通，届时本物业与新区的距离大大缩短了，将能吸引新区很多白领及金领的目光。
劣势：
1、 目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。（随着政府规划不断进展，配套会逐渐完善，小区商业部分和内部配套也会弥补这方面的不足）
2、 目标客户都比较注重学区，但本社区没有很好的学校。（建议利用泰德学校超前而气派的硬件设施，联系名校进驻，变劣势为优势）
3、 地块的保留建筑为94年建造的，无论是外观立面、整体布局，还是现在的居住人群素质，都影响社区的整体品质感。（可以在社区规划中分割成不同的组团，对其外立面与绿化景观作整体调整）
4、 地块对岸的现状破旧不堪，成为目标客户的形成购买的障碍。（随着规划不断进展，政府重金打造的金色港湾将很快启动，这些都将得到彻底改善，销售说辞和销售道具中应充分体现这些规划的优势）
5、 市民对本地块还比较生疏，要认识其价值，除靠政府规划宣传外，还需要较长时间的导入。（全面导入营销策略，新概念包装的渗透逐渐拉近与目标客户的心理距离）
6、
离市中心有一定距离，目前公交线路不多，住户必须有私家车，会缩小了目标客户的范围。（随着地块的逐步成熟这种现状会逐步改善，也可开通社区巴士，既服务于业主，又是楼盘的形象宣传）7、 区域内跨湖的水管会挡住部分视线，规划设计中也要为其让路。（景观设计中，因势造景，可以营造优美的水系）
机会：
1、 政府总体规划中的地块周边基础设施将逐渐成熟，蠡湖新城同样提升了本地块所在的蠡溪板块的综合居住品质。今年10.1对市民开放的环湖路周边区域，其叹为观止的美让人对蠡湖的价值有了感性的认识，本地块所在的区域内，政府明年将重金打造的“金色港湾”将吸引众人的目光，市民对本项目会更有信心。
2、 蠡湖新城一号地块的拍卖更帮助支撑起本案的价值定位。
威胁：
1、明年无锡整体市场的上市量将持续放大，townhouse的上市量会迅速增长，本案目标客户为中高档收入人群，锁定此类人群的楼盘将陆续在今年下半年和明年强势推出，本案的公寓房与别墅将同样面对的非常激烈的市场竞争。
2、本案附近立项的楼盘拍卖的价格较低（四药厂地块和新联村地块），会拥有更大的价格优势,从而分流掉部分客户。（针对这些现状，首先本案在规划上要出奇制胜，在销售过程中导入强有力的营销策划也非常重要）
第三章、产品策略
小区就应该是一个社区、一个城市、一个全面照顾、全员呵护的生活空间。
一、产品定位及布局规划
根据地块特征及指标，结合本案目标客户的定位及喜好，以及本地块楼盘的综合定位等，在平面布局上一定要体现精品楼盘的气质和韵味，所以应充分考虑建筑的节奏感于韵律感。利用地块较方正的优势，形成一个围合式的布局，优美的立面天际线摒弃传统建筑高度一致或相差不远的特点，讲究建筑高度的变化等落差。在地块西南湖景最开阔处应该造独立别墅，依次向东排列可以双拼别墅、townhouse、叠加式别墅和高级公寓，使整个社区拥有优美的立面天际线。
本地块的总体规划原则是要通过道路使新建筑与保留建筑各自成区又相互联系，充分考虑到沿湖的景观与美湖路沿路的景观，形成高低错落的湖畔风景线，让建筑、景观与自然和谐共生。
本项目地分成三个部分：
第一部分位于美湖路北侧，独立成区，建议做成高层，成为一个高品质湖景住宅，每栋都可以欣赏太湖的风光，面湖一侧以大落地窗、大面宽拉近与湖景距离。
第二部分位于美湖路南侧的东半部这里可以排布双拼别墅、townhouse和叠加式别墅及高级电梯公寓，并与保留建筑形成整体。
第三部分由星级酒店和提供度假式服务的独立别墅。
美湖路南侧的有两个入口，一个是在社区中央的美湖路沿路，还有即在星级酒店广场和会所处入口。沿五里湖是退湖50米的绿化带，也是整个小区的公共部分。本社区的几个部分是相对分离，但又拥有许多共享的风景与配套，建议在沿湖适当堆坡造景，使独立别墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能领略到五里湖的秀丽水景。
二、独立别墅外立面风格建议
别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型简洁明快的德国式建筑，常见有大坡顶包裹、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡；也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。
对于开发商来说，开发获利是一方面，另一方面也有着一定的社会责任，应该更是城市新的生活方式的引导者，这才是开发商真正的贡献所在，也是能够迅速提升开发商品牌知名度的捷径，这就需要开发商的智慧、勇气和创新。如始终站在中国房地产风口浪尖的潘石屹的soho现代城、建外soho曾一度成为中国房地产的里程碑，其在海口开发的博鳌蓝色海岸的现代式风格一举成为别墅产品创新的旗帜！所以建议开发商在建筑风格上要有创新，将自然资源和建筑的灵性发挥到极致！
建筑风格建议：
根据以上别墅市场分析，本项目的SWOT分析，感觉本项目的优势和机会点非常清晰，处在政府规划的黄金地段，分析地块处于五里湖北岸，蠡湖新城隔路为邻，本楼盘的外立面风格建议以下两种：
1、美国乡村别墅
推荐原因：
无锡至今还没有这种风格的别墅项目（仅有湖光山色在规划中），美式别墅也是最经典的风格之一，其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地，定会成为五里湖边最让人惊叹的神来之笔。
可能发生的情况及解决方案：
虽然项目地的建筑形式有多种，但毕竟独立别墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他竞争对手有相当部分是纯粹的独立别墅项目，综合品位在本项目之上的。所以在主题定位上应该有很大的差异性。独特的Sp促销手段也要让其脱颖而出。
2、现代欧式别墅
推荐原因：
现代欧式别墅这种风格已为大众所接受，许多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么市场风险。
可能发生的情况及解决方案：
与威尼斯二期等项目形成激烈的市场竞争，可以在产品的内部结构上有所创新，比如像上海的九溪十八岛一样，把中庭的结构放到户型中，使整个户型采光和通透性特别好，并可以设置地下室，增加功能区。另外在营销导入独特的USp，使本案在众多项目中独树一帜。
三、其他物业形式的建议
1.保留单位
项目地中的保留单位是本项目产品设计中的一个难点。保留单位建设初期是外销房，当时档次并不低，但是几年下来，数易其主，加之有一部分一直没有销售出去，由建筑工地上民工居住，所以整体档次不高。为避免保留单位影响本项目的整体品位，我们建议在整体规划设计上，考虑别墅及TOWNHOUSE的立面颜色、整体风格等，对保留单位进行一定的改造，保证整个社区格调的整体性，同时又要将保留单位与别墅及TOWNHOUSE适当分离，建议采用红外线报警系统进行隔断，别墅和TOWNHOUSE入口处采用电子卡入户方式，保留单位住户不能进入别墅区。对于几幢民工租住的部分，建议寻找其现在所有权人，协商进行收购，对立面、楼道、景观进行处理后可进入二手房市场进行销售。
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2. 双拼别墅、TOWNHOUSE及叠加式别墅
对于TOWNHOUSE我们建议采用化整为零，各个击破的方式。本项目中TOWNHOUSE、叠加式别墅及花园电梯洋房占的比重很大，而无锡的别墅市场至今还没有一个真正的TOWNHOUSE项目，这是我们的优势，同时也会成为我们销售的一个风险点，因此我们建议将这些建筑设计在外立面风格上建造成时尚简洁的现代式风格，规划和景观上设计为几个小型组团，结合本项目“水边的法尔内塞贵族生活”（见后），分别以意大利著名街区命名，同时在景观设计上、小品运用上与街区风格相吻合，这样每个小组团都各具特色。
户型建议：
别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。Townhouse和花园洋房的户型上做大面宽、小进深的设计，这样才能让本项目在产品上与其他项目有所区别，公寓房可以称为花园电梯洋房，每户都有精装修花园，而公寓房有电梯也凸现了社区的每一个业主都有着尊贵的身份。
面积控制：
独立别墅：350-500㎡，主力为400㎡左右
townhouse:联排：220-250㎡
叠加式：180-200㎡
公寓房：120-140㎡
四、功能配套
本项目具有自然资源优势，但是相对于市中心周围的配套则不略显不足，所以在功能配套上要充分利用自己具备的自然资源，做到人有我有，人无我也有，自然环境与物质环境和谐统一，才能吸引消费者的关注。
针对本项目多种不同的物业形式，功能配套在总体协调基础上，不同物业也应有其不同的配套。
总体配套：
游艇码头
高尔夫球推杆练习场
学校（建议在原泰德国际学校基础上进行改建，与名校联合办学）
五星级VIp会所
不同产品功能配套：
独立别墅：中央空调系统
私家游泳池
太阳能热水系统
中水处理系统（中水用于花园灌溉）
卫星电视接收系统
精装修花园
Townhouse：精装修花园
家用中央空调
卫星电视接收系统SpA
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策划方案，是策划成果的表现形态，通常以文字或图文为载体，策划方案源自于提案者的初始念头，终结于方案实施者的手头参考，其目的是将策划思路与内容客观地、清晰地、生动地呈现出来，并高效地指导实践行动。《商城画册策划案简介》如果还没解决您的需求，请访问我们为您2024准备的“营销方案策划案模板”专题！